Район станции метро "Юго-Западная" имеет худшую интегральную рыночную характеристику, несмотря на более высокий потребительский приоритет (уменьшившийся
в последний месяц). Это объясняется устойчивым темпом падения средних цен за
последний месяц (Ммес = -23,8 долл./нед., Ккрат = 0,626) и квартал (Мкв. = -7
долл./ нед., Ксред = 0,426), а также достаточно большим рассеянием цен
предложения.
На первичном и вторичном рынках нежилых помещений по функциональному назначению выделяется четыре основных сегмента: производственных, складских,
офисных и торговых объектов, общая характеристика которых базируется на учете
местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной
платы и других факторов.
Офисные помещения образуют второй (после жилья) по размеру сегмент московского рынка недвижимости, на котором спрос превышает предложение. В зависимости
от качественных характеристик офисные помещения подразделяются на четыре
класса: А, Б, С, Д.
К классу А относятся офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи
крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в
соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем
телекоммуникационной связи и заканчивая системами климат-контроля. Внутренние
помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии,
имеются собственные службы управления, обслуживания и безопасности, охраняемая
автостоянка.
Офисные помещения класса Б обладают практически всеми вышеперечисленными характеристиками, но с меньшим перечнем дополнительных услуг. Стоимость аренды
от 700 до 900 долл. за кв. м в год.
Арендаторами офисных помещений классов А и Б являются западные компании и крупные российские фирмы.
Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, относящиеся к классам С и Д. Первый из них представлен
офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебных заведениях и
др.), расположенных вне центра города, но на пересечении транспортных
магистралей, вблизи станций метро. Ставки арендной платы колеблются от 400 до
600 долл. в зависимости от удаленности от Садового кольца, предоставляемых
услуг и условий аренды.
Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок, относятся к классу Д. Их несомненное преимущество — возможность получения площади требуемых размеров за
приемлемую плату.
Ставки арендной платы колеблются в зависимости от типа помещения и местоположения (табл. 5).
Таблица 5. Ориентировочные ставки платы за аренду
офисных помещений в Москве (руб. за 1 кв. м в год)
№ п/п |
Тип помещений |
Местоположение | ||
центр |
основные магистрали |
окраины | ||
1 |
Специализированные бизнес-центры |
6000—10000 |
3500—5000 |
нет |
2 |
Административные здания |
4000—7000 |
2000—3000 |
900—1200 |
3 |
Нежилые помещения жилого фонда |
4000—7000 |
1500—3000 |
600—900 |
4 |
Квартиры |
1500—3000 |
600—800 |
300—700 |