Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.
Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар — земля и участники рынка — коммерческие организации и предприниматели.
Признак сегментирования — это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.
В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риэлторские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).
Сегментирование рынка по категориям покупателей проводится в основном по четырем признакам: демографическому, психографическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих признаков используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков (схема 70).
Схема 70. Признаки сегментирования земельного рынка по группам покупателей

Критерий сегментирования — это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.
Сегментирование рынка по товару — по земле — позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров (в Москве — от МКАД), размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др.
Так, в Подмосковье стал выделяться на рынке земли ряд сегментов в зависимости от уровня качества:
1. Участки высокого качества — элитные. Приобретают их состоятельные граждане и крупные организации. Сюда относятся земли престижных западных направлений в пределах 30-километровой зоны. На таких участках чаще всего возводят комфортабельные коттеджи для постоянного проживания.
2. Участки среднего качества интересуют людей со средними и сравнительно высокими доходами. Удаленность их от МКАД (Московской кольцевой автомобильной дороги) варьируется от 10 до 60 км, и строят на таких участках более скромные загородные дома.
3. Земли низкого качества приобретают люди с невысокими доходами по относительно дешевым ценам. В таком сегменте экология, инфраструктура и престижность теряют свое воздействие на поведение покупателей. Эта категория земель находится практически на всех направлениях на расстоянии свыше 50 км от Москвы (схема 71).