Сделки на российском рынке недвижимости

Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.
Правоспособность — это способность иметь гражданские права и нести обязанности, а дееспособность — это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ).
Правоспособность* юридического лица возникает в момент его создания (п. 2 ст. 51 ГК РФ) и прекращается в момент завершения его ликвидации (п. 8 ст. 63 ГК РФ). Она может быть универсальной (общей), позволяющей совершать лю-\ бые виды сделок, не запрещенные законом, и специальной, которая дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Специальной правоспособностью обладают некоммерческие организации, унитарные предприятия и отдельные виды коммерческих организаций, в учредительных документах которых должны быть определены предмет и цели деятельности. Например, страховые организации не имеют права непосредственно заниматься производственной, торгово-посреднической и банковской деятельностью. Учредители сами могут исходя из своих целей наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью, включить в ее учредительные документы строго определенные виды деятельности, например, строительство, операции с жилыми помещениями, требующими лицензирования. Иначе говоря, коммерческая организация может добровольно ограничить свою универсальную правоспособность.
Наличие у предприятия специальной правоспособности имеет существенные правовые последствия в части совершения внеуставных сделок (ст. 173 ГК РФ). Согласно закону сделки, не соответствующие целям деятельности юридического лица, закрепленным в его учредительных документах, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
* Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно и разграничить их невозможно, поэтому понятие "дееспособность" применительно к юридическим лицам не употребляется (Примеч. авт.).
Схема 73. Правоспособность и дееспособность граждан

Схема 73а. Несоответствие воли волеизъявлению в сделках — пороки воли

Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объеме в день совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста (схемы 73, 73а)*.
В экономическом обороте не установлено принципиальной разницы между терминами "гражданин" и "физическое лицо", хотя последний имеет более широкое содержание и включает в себя не только граждан России, но и лиц без гражданства и иностранцев, правоспособность которых на рынке недвижимости может быть ограниченной в отдельных случаях. Так, иностранные лица не имели до 2002 г. права приобретать в собственность земельные участки в России, участвовать в приватизации отдельных групп предприятий.