Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом
1 | 2 |
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их
прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с
определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление —
внешнее выражение воли. Воля — способность к выбору и внутренним усилиям — дает
ответ на вопрос: "Чего я хочу?", а волеизъявление — "Что я для
этого делаю?". Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении
сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно
подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех
ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.
Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно
быть законным и осуществимым.
В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно
подразделить на ряд видов (схемы 74—76).
Схема 74. Классификация сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
Схема 75. Основные виды и условия действительных сделок с недвижимостью
Схема 76. Виды недействительных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:
• содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;
• совершена она дееспособными и правоспособными лицами;
• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;
• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.
Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они
подразделяются на две разновидности — ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и
относительно недействительные. Оспоримой считается сделка,
недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого
начала ее совершения независимо от решения суда.