Определение стоимости функционирующего имущественного комплекса на основе доходного подхода

Суть доходного подхода состоит в том, что сегодняшние расходы инвестора на приобретение имущественного комплекса должны окупаться будущими доходами от владения этим имуществом (в виде части чистой прибыли или в виде дивидендов от пакета акций, а также в виде доходов от возможной последующей продажи).
Таким образом, наибольшая допустимая для инвестора текущая (т.е. современная) стоимость имущественного комплекса складывается из всех доходов, получаемых инвестором за период последующего владения имущественным комплексом (или соответственно пакетом акций). Однако прямое суммирование будущих разновременных доходов недопустимо из-за разной ценности денег в разное время, поэтому доходы приводят к одному моменту времени с помощью дисконтирования. Дисконтирование - это удешевление будущих денег при приведении их к деньгам сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы самовозрастает, и от этого деньги удешевляются.
Аналогией вложения капитала в имущественный комплекс являются вложения под банковский процент или на приобретение долгосрочных облигаций. Размер вклада по истечении каждого года увеличивается в соответствии с банковской процентной ставкой.
Рассмотрим случай, когда банковская ставка r постоянна и деньги не подвержены инфляции (расчет в стабильной твердой валюте). Положим, что в настоящий момент сделан вклад на сумму S ₀. По истечении первого года вклад будет равен S₁ = S₀ х (1 + r). По истечении второго года сумма вклада увеличится до S₂ = So х (1 + г)², по истечении третьего года - до S ₃ = S₀ х (1 + г)³. Таким образом, в общем случае размер вклада по истечении п лет составит:
 
(3.1)

 
где So - текущая стоимость вклада;