Если доходы на протяжении всего времени владения имуществом не изменяются, то они приобретают смысл аннуитета. Под аннуитетом понимается серия поступлений (или платежей) на протяжении определенного числа лет (периодов), начиная с конца первого года (периода).
Таким образом, текущая стоимость имущественного комплекса складывается из текущей стоимости аннуитета и текущей стоимости его будущей продажной цены:
 
(3.4)

 
где Е - средний доход от имущества по истечении каждого периода;
f ₅ (r, п) - пятая функция, называемая «текущая стоимость единичного аннуитета».
 
Как рассчитывается чистый доход по периодам (другое название - денежный поток или кэш флоу)?
При определении чистого дохода по периодам следует различать денежный поток для собственного капитала и денежный поток для всего инвестированного капитала.
Денежный поток для собственного капитала вычисляется по формуле:
 
(3.5)

 
где П_ч - чистая прибыль (после уплаты налогов);
А - амортизационные отчисления;
∆Sоб - уменьшение (прирост) собственных оборотных средств;
∆К - уменьшение (прирост) капиталовложений в основные средства;
∆Здолг - прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности. При этом надо иметь в виду то, что знак «+» или «-» берется согласно обозначению, сопровождающему формулу.
 
При расчете денежного потока для всего инвестированного капитала учитываются, кроме того, что относится к собственному капиталу, еще платежи и проценты по кредитам.