Район станции метро "Юго-Западная" имеет худшую интегральную рыночную характеристику, несмотря на более высокий потребительский приоритет (уменьшившийся в последний месяц). Это объясняется устойчивым темпом падения средних цен за последний месяц (Ммес = -23,8 долл./нед., Ккрат = 0,626) и квартал (Мкв. = -7 долл./ нед., Ксред = 0,426), а также достаточно большим рассеянием цен предложения.
На первичном и вторичном рынках нежилых помещений по функциональному назначению выделяется четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов, общая характеристика которых базируется на учете местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной платы и других факторов.
Офисные помещения образуют второй (после жилья) по размеру сегмент московского рынка недвижимости, на котором спрос превышает предложение. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются на четыре класса: А, Б, С, Д.
К классу А относятся офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи и заканчивая системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеются собственные службы управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка.
Офисные помещения класса Б обладают практически всеми вышеперечисленными характеристиками, но с меньшим перечнем дополнительных услуг. Стоимость аренды от 700 до 900 долл. за кв. м в год.
Арендаторами офисных помещений классов А и Б являются западные компании и крупные российские фирмы.
Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, относящиеся к классам С и Д. Первый из них представлен офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебных заведениях и др.), расположенных вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей, вблизи станций метро. Ставки арендной платы колеблются от 400 до 600 долл. в зависимости от удаленности от Садового кольца, предоставляемых услуг и условий аренды.
Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок, относятся к классу Д. Их несомненное преимущество — возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.
Ставки арендной платы колеблются в зависимости от типа помещения и местоположения (табл. 5).
Таблица 5. Ориентировочные ставки платы за аренду
офисных помещений в Москве (руб. за 1 кв. м в год)